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 本項目是下一步編制滬寧城際鐵路常州站周邊地區(qū)控制性詳細規(guī)劃的前期研究之一，需要重點解決的問題包括：滬寧城際鐵路常州站周邊地區(qū)的功能定位、開發(fā)規(guī)模、方案策劃和實施建議等。

1．功能定位 

在分析城市的發(fā)展機遇與需求、研究城市功能分工、分析周邊已有服務設施、分析滬寧城際鐵路沿線其他站點情況、研究相關理論和借鑒相似案例等基礎上，確定功能定位為：展現(xiàn)常州城市風貌的主要窗口；城市綜合商貿區(qū)。主要功能包括高檔商業(yè)、特色商業(yè)、餐飲、休閑娛樂、賓館、旅游服務、公共服務、公寓、中高檔住宅等。

2．開發(fā)規(guī)模

從案例借鑒、實際需求和經濟平衡等角度對開發(fā)規(guī)模進行了預測。

1) 案例借鑒：開發(fā)強度方面，平均容積率不宜大于4，住宅容積率不宜大于3；功能配比方面，以商業(yè)、辦公為主導功能的地區(qū)，住宅和公建約各占一半比較合適。

2) 實際需求：商業(yè)存在大于等于30萬平方米的規(guī)模性需求和現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)等結構性需求，但商務辦公的需求不確定性較強！

3) 經濟平衡：除政府平衡拆遷和基礎設施建設成本并按基準地價收取土地出讓金外，兼顧開發(fā)商贏利的需求，測算得開發(fā)總量需達到150-200萬m²才能實現(xiàn)經濟平衡，且公建總量不宜低于35萬m2。

3．空間布局

功能分區(qū)：包括站前交通功能區(qū)、商業(yè)公建帶、商住混合區(qū)、高檔公寓區(qū)和中高檔居住區(qū)。

道路交通系統(tǒng)：形成格網狀的道路系統(tǒng)。在公建集中地區(qū)形成連貫的步行系統(tǒng)；在人流密集區(qū)設置集散廣場；停車問題主要通過地下停車解決。

綠化景觀系統(tǒng)：以站前廣場為中心；通過景觀軸線和視覺走廊增強站前廣場的向心性。居住區(qū)采用居中布置景觀走廊，兩側布置綠化節(jié)點的模式。

開發(fā)時序：分三期進行拆遷與開發(fā)。一期以站前路以南的站前廣場周邊為主，二期以站前廣場正對區(qū)域及規(guī)劃區(qū)北部地區(qū)為主，三期以規(guī)劃區(qū)南部地區(qū)為主。

4．開發(fā)策略

1) 盡量整體拆遷，降低遠期成本；

2) 基礎設施先行，提高開發(fā)價值；

3) 規(guī)劃彈性控制，應對開發(fā)彈性。

5．相關政策

建議研究制定拆遷激勵、開發(fā)激勵和經營激勵等激勵政策。鼓勵居民快速拆遷，制定社會保障、就業(yè)等配套政策；初始階段鼓勵大公司介入，鼓勵大項目整體開發(fā)，鼓勵多提供公共空間和公共設施；鼓勵商業(yè)進行“持有型物業(yè)”經營，提高商業(yè)的檔次和可持續(xù)經營。

6．與控規(guī)銜接

將研究成果分成兩大類：一類建議在控規(guī)中嚴格落實；另一類建議在控規(guī)中參考借鑒。既要求控規(guī)落實已達成共識的剛性內容，也為控規(guī)編制留足彈性空間。